Los precios de bienes raíces aumentaron en todo el país cuando comenzó la pandemia. Las guerras de ofertas, las ofertas en efectivo y la eliminación de condiciones se volvieron comunes.
Ahora, la tendencia ha cambiado en algunos mercados.
Los precios de las viviendas en algunas grandes ciudades de EE. UU. disminuyeron en abril, según la empresa de datos hipotecarios ICE Mortgage. San Antonio y Austin en Texas, y Tampa, Florida, que fueron muy populares durante la pandemia, registraron las mayores caídas mensuales de precios.
Este cambio se debe a que estos mercados se están reajustando: los vendedores y constructores de viviendas están agregando más oferta, justo cuando menos estadounidenses se están mudando allí.
“El diferenciador clave que estamos viendo en términos de niveles crecientes de inventario en Florida y Texas es un aumento en la disposición de los vendedores a poner sus casas en venta”, dijo Andy Walden, vicepresidente de estrategia de investigación empresarial en ICE Mortgage. Nueve grandes mercados de EE. UU. han visto que las nuevas unidades a la venta superan los promedios anteriores a la pandemia, dijo, y ocho de esos están en Texas o Florida.
Un nuevo panorama de oferta y demanda
Los precios mensuales de las viviendas disminuyeron más en San Antonio, con un 0.3% en abril, seguidos por un 0.25% en Austin y un 0.16% en Tampa, según ICE Mortgage.
Estas desaceleraciones representan un giro brusco respecto al período en el que los precios de las viviendas se dispararon. Los precios de las viviendas en Austin aumentaron casi un 70% entre 2020 y 2022, mientras que en San Antonio subieron un 40% y en Tampa un 60%, de acuerdo con los datos de ICE Mortgage.
Allan Griego, propietario de Austin Market Realty, dijo a Yahoo Finanzas que cuando llegó el COVID, los compradores de viviendas estaban haciendo ofertas entre un 5% y un 20% por encima del precio solicitado, inflando el mercado con un “valor hiperacelerado que no era sostenible”.
La confluencia de dos eventos desajustó la oferta y la demanda: muchas personas se mudaron a estos mercados en busca de más espacio durante la pandemia, pero los propietarios locales dejaron de vender.
El número de viviendas disponibles para la venta se desplomó. Los recuentos mensuales más bajos de anuncios activos entre 2020 y 2022 fueron 1,400 en Austin, 2,600 en San Antonio y 3,000 en Tampa, lo que representó un déficit de inventario del 67% al 80% en comparación con los promedios durante 2017 a 2019. Mientras tanto, la migración entrante se disparó. La población creció en decenas y cientos de miles en estas ciudades.
Todo eso también está cambiando.
En mayo, las casas a la venta alcanzaron los 10,000 en Austin, 11,000 en San Antonio y 15,000 en Tampa. El número de días que las viviendas permanecen en el mercado es mayor que el promedio nacional, lo que indica que estos mercados se están inclinando hacia los compradores.
Un factor es la falta de seguros de propiedad asequibles, lo que está presionando a más propietarios a vender, dijo Walden. La prima promedio de seguro de propiedad en Florida y Texas fue de US$11,000 y US$4,500 en 2023, muy por encima del promedio nacional de US$2,400. Los eventos climáticos severos, como huracanes, tornados e inundaciones, han llevado a un aumento en las primas de seguros en estos dos mercados.
Los constructores de viviendas también han estado aumentando el desarrollo en el sur. Florida y Texas vieron el mayor número de viviendas aprobadas para construcción en abril, según datos de permisos de la Oficina del Censo de EE. UU. En lo que va del año, Florida y Texas tienen 62,000 y 77,000 unidades de vivienda aprobadas, respectivamente. Cada uno de los dos estados tuvo aproximadamente el doble de unidades permitidas en comparación con el tercer estado más alto, Carolina del Norte.
“Hay muchos constructores que están entrando y construyendo nuevo inventario de viviendas”, dijo Jeremiah Taylor, director de bienes raíces de la plataforma inmobiliaria Movoto, a Yahoo Finanzas. Añadió que mercados como Austin tienen más terreno para “expandirse”, un factor que contribuye al creciente inventario.
También hay menos demanda de viviendas ya que menos estadounidenses se están mudando a Texas y Florida. Aunque muchos hogares aún prefieren el sur, los datos de mudanzas muestran que ahora prefieren Tennessee, las Carolinas y Georgia sobre Texas y Florida. Austin incluso está experimentando un éxodo, clasificándose como la quinta ciudad con mayor número de salidas en 2024, según la empresa de mudanzas Pods.
“El factor de asequibilidad que atrajo a muchas personas a Austin ha desaparecido en cierto grado”, dijo Griego. “El costo de vida aumentó, por lo que diluyó parte del atractivo de Austin.”
El mercado no colapsará
Los expertos dicen que las caídas de precios en las ciudades no presagian un colapso.
“Esos mismos mercados estaban creciendo exponencialmente más que otros mercados”, dijo Matt Vernon, jefe de préstamos al consumidor en Bank of America. “Así que el hecho de que ahora estén comenzando a bajar es solo una normalización”.
Griego dijo que “de la noche a la mañana”, los precios hiperhinchados inundaron el mercado de Austin y aumentaron los valores de las viviendas más allá de lo que era sostenible durante la pandemia. Las caídas sugieren que Austin se está ajustando de nuevo a un mercado de viviendas normal.
Incluso considerando las caídas recientes, estas ciudades que prosperaron durante la pandemia han experimentado un generoso crecimiento promedio anual de precios en los últimos cuatro años: 11% en Austin, 9% en San Antonio y 14% en Tampa. La tasa de crecimiento promedio histórica de EE. UU. es del 5.5%.
“[Las ciudades que prosperaron durante la pandemia] vieron un aumento de precios tan desmesuradamente grande en comparación con el resto del país que en realidad se puede argumentar que este frenazo es solo una reversión a la media”, dijo Taylor. “Se vendió un poco de más”.
Artículo escrito originalmente en inglés por Rebecca Chen, reportera de Yahoo Finanzas. Anteriormente trabajó como contadora pública certificada (CPA) en impuestos de inversiones.
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